这才是城市你死我活的终极PK！决定房价*终天花板

产业的变迁

01

升级打怪

产业升级，简单理解就是跟打游戏一样。

游戏的级别决定了你的上限，比如说一个游戏只有三个级别，那你打到第三级之后，游戏基本上就要结束了，如果还想继续，那只能从头再来。

如果一个游戏设定了十个级别，那么你是有希望打到十级的，如果到了十级之后再想玩第十一级，那是不可能的。

这就是发展的天花板。

过去的社会，发展了上千年，一直停留在农业这种很低级的产业上，没有办法进阶，所以发展的潜力就停留在农业这种层面上。

后来发生了工业革命，产业的游戏就被极大地激发升级了，一个社会或者城市的发展可以从农业到工业，再从工业到房地产业，*后到行业之首金融业。

注意，农业社会的时候根本就不可能有房地产行业，只有工业社会，大家都往城市里集中，有了大量的购房需求，这个时候房地产行业才会兴起。

这时候我们就可以简单地把一个城市的发展过程理解为从农业到工业再到房地产再到金融，当产业进阶结束的时候，也就意味着游戏快要结束了，剩下的只能是维持。

对于一个社会来说，*好的时代就是快速发展的时代。社会矛盾虽然一直存在，但发展会掩盖很多问题，有钱人变得特别有钱，穷人的生活也会极大改善，虽然贫富差距在增加，但这种落差不会成为社会的主要矛盾，就是因为每个人都有所得。

当产业进阶结束后，即一个社会的工业期发展到了尽头，这时城市化基本结束，人口流动相应减少，社会的形态基本稳定，我们经常提到的社会固化也就逐渐形成了。

02

内部升级

除去这种由农业到工业的进阶，产业进阶的另一种方式就是产业的内部升级。

比如说住宿的升级，过去大家出门都住招待所，即使非常豪华的招待所也不如现在的一个星级酒店。其实不过是一个提供一晚上睡眠的场所，经过多年的改进升级，有了巨大的进步，同时也极大地增加了社会财富。

再比如零售业的升级，过去卖东西以露天市场为主，后来发展到底商，到了今天就变成了商业综合体。

底商之所以价值越来越低，除去电商的影响外，还有很重要的一点就是，底商本身就属于低端产业品，比较适合在过去的县城里存活。注意，这里说的是过去的县城。

如今的县城人口流失严重，人口年龄结构偏大，以中老年为主，而这批人的消费能力很差，消费主力人群基本上都流入了大城市。

所以我从来不建议大家买底商，逻辑就在这里。

03

底商没落

至于底商没落更微观的分析，我们简单展开一下。

过去很多年的时间里，商铺的价格肯定是高过住宅的，但现在商铺的价格都基本上都跟住宅价格差不多，还有很多可能还要比住宅便宜。

这种价格的变动其实就从表面上体现出了它的价值变化，这种变化是如何发生的？

我们来对比一下底商和商业综合体，这二者一个是传统产业，一个是传统产业的升级。

我们从两个角度来对比，一个角度就是经商者的角度。比如说我是一个想要开店的老板，那现在我的店面选址有两种考虑，一种是底商，另一种是商业综合体。

如果选择底商的话，可能租金能相对较低，其实并没有低多少，北京的不少底商价格我都打听过。除去租金的因素，那就是店面的维护，底商的店面维护成本要更高。

这个不难理解，因为底商的内部环境需要我这个开店的老板花钱来营造，要装空调暖气，要保证店面内部的环境整洁，因为店面外面就是马路，进来吃饭的人自然会带来很多灰尘，还要保证严密性，很多人都知道如果冬天在底商里吃饭的话会很冷，门关不严，玻璃的保温效果差，一般为了让店内部环境更好都要装两道门，成本很高。

但选择商业综合体就能省掉很大的成本，公用的空调暖气，更好的公共环境。

更为重要的一点是，商场内部服务的多样性可以集聚大量的人群，底商跟商场比效果就会差很多。

从一个消费者的角度来说，吃饭购物自然倾向于去商业综合体，吃饭购物冰激凌电影KTV一条龙，简直快哉。

而一个区域内，商业综合体与底商之间是直接竞争关系，要知道，每一个走进商场的人都伤了底商火锅店老板的心。在这种惨烈的竞争之下，底商怎么可能有机会呢？

好与坏

制度的好与坏需要综合的考量，更加明确的判断往往是看其发展的结果，发展的好就是好制度，发展得不好就是相对较差的制度。而不是哪个国家或城市的制度好，直接拿来用就可以了，真实世界里局限条件太多，制度的匹配必须结合外部条件。

关于制度的变迁，由于我们主要的侧重点在说中国，所以判断其好与坏或者延续性好不好，只要看高层有没有打破利益集团的决心及行动就够了。

城市内部的产业，城市自身的制度，这二者是城市生命体的大框架。

再往下，我们要更细致更微观一些，延伸到城市内部，看一看城市是如何生长的，以及城市的周期到底有多久。